Межевые планы

Межевание земельного участка включает в себя целый комплекс работ, направленных на описание и закрепление границ земельного участка, а также их согласование со смежными землепользователями. В связи с активным включением земельных участков в оборот недвижимости возникает безусловная необходимость в идентификации земельного участка как объекта, подлежащего передаче по сделке. Именно определение границ земельного участка по координатам геодезической сети позволяет однозначным образом выделить земельный участок как объект правоотношения, т.к. описание границ земельного участка, в отличие, к примеру, от адреса, является его уникальной характеристикой.

Межевание земельного участка — это обязательная процедура при образовании новых земельных участков и уточнении сведений о ранее предоставленных земельных участках. В большинстве случаев при переоформлении ранее выданных правоудостоверяющих документов межевание является необходимым условием последующей регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в некоторых случаях, а именно – при переоформлении гражданами, которым земельные участки были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или гаражного строительства, межевание не является обязательным условием получения кадастрового паспорта земельного участка и последующей регистрации права собственности.

Между тем, необходимо иметь ввиду, что участок, сведения о котором в государственном кадастре недвижимости уточнены по материалам межевания, обладает рядом преимуществ:

  • в процессе межевания уточняются сведения о площади и местоположении границ существующего земельного участка. В случае утраты на местности границы земельного участка, сведения о котором соответствуют материалам межевания, она с достаточной точностью могут быть восстановлены на основании данных государственного кадастрового учета.
  • согласование границ земельного участка со смежными землепользователями в процессе межевания практически полностью исключает возможные споры относительно местоположения границы в последующем
  • межеванный земельный участок, границы которого отражены на кадастровом плане территории, обладает определенной степенью защиты от захвата со стороны посторонних лиц.
  • описание границ земельного участка посредством определения координат поворотных точек границы участка, в отличие, например, от адреса, является уникальной характеристикой земельного участка.

Нашим юристам неоднократно приходилось сталкиваться с ситуациями, при которых даже владельцы земельных участков, имеющие на руках правоподтверждающие документы последнего образца (свидетельства о государственной регистрации права), но не прошедших процедуру межевания, длительное время не использовавшие земельные участки, оказывались в ситуации, когда их участок оказывался оформленным под другим адресом третьими лицам. Мы знаем уже множество примеров того как участки, не используемые в течение длительного периода времени законными владельцами, становятся объектом захвата либо со стороны соседей, либо посторонних лиц, оформляющих права на такие участки как на свободные от прав третьих лиц с иной адресной привязкой. Законному собственнику, в судебном порядке отстаивающему свои права, еще предстоит доказать в этом случае, что его земельный участок был расположен именно в указанном месте, что зачастую непросто сделать. Наличие документов о межевании защищает  от этих ситуаций.

В настоящее время документы о межевании составляются в виде межевых планов. Межевой план — документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Межевой план необходим при представлении в орган кадастрового учета заявлений:

  • о постановке на учет земельного участка или земельных участков;
  • об учете изменений земельного участка;
  • учете части земельного участка.

Согласно гл. 4 Закона О государственном кадастре недвижимости подготовка межевого плана осуществляется в результате выполнения кадастровых работ. Указанные работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с законодательством договора подряда на выполнение кадастровых работ.
Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ. 
Помимо чисто технической информации, адресованной прежде всего, специалистам органов кадастрового учета, в межевом плане содержится информация о проведении согласования местоположения границ земельных участков в случаях, когда такое согласование является обязательным. Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ или образования из земель государственной/муниципальной собственности с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

  1. собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
  2. пожизненного наследуемого владения;
  3. постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
  4. аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

При этом в настоящее время органами законодательной власти рассматривается проект федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» согласно которому нельзя будет произвести отчуждение земельного участка (купля-продажа, мена, дарение) в случае если границы земельного участка не определены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

ООО «ЮКЦ «ТЕРРА» выполняет работы по подготовке межевых планов в связи с:

  • Уточнением сведений о площади и границы земельных участков, в тех случаях, когда соответствующие сведения о земельном участке в государственном кадастре недвижимости подлежат уточнению, либо допущены ошибки в определении местоположении границы земельного участка;
  • Образованием земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности;
  • Образованием земельных участков путем раздела исходного земельного участка;
  • Образованием земельного участка путем объединения исходных земельных участков;
  • Образованием земельного участка путем выдела из исходного земельного участка;
  • Образованием земельных участков путем перераспределения нескольких смежных участков.
  • Образованием или прекращением частей земельного участка

Также в ООО «ЮКЦ «ТЕРРА» Вы можете получить все необходимые консультации по вопросам подготовки межевого плана земельного участка.